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オトナかわいくて和モダンな空間!?

福岡を代表するタワーマンションと言えば、百道浜にあるこちらの二つのタワーを思い浮かべる方もおられるのではないでしょうか。築後25年が経過しているとは思えない存在感を示す、福岡のランドマーク的なタワーマンションです。

 


 

そんなマンションのリビング空間を中心に、とってもスタイリッシュな空間に改装させていただきました。


 

こちらが元々の間取りですが、和室部分を「リビングと一体で利用できる、少し和モダンを感じさせる空間にしたい」と言うご相談でした。まずは、改装前のお写真です。


 


 


 

天井高もあり、無垢フローリングがとってもシックな雰囲気を感じさせる宅内ですが、リビングは外観ほど「特徴的」とは言えない内装でした。そこで、お客さまとお打ち合わせをした後に、改装後のイメージとして提出したイラストがこちらです。

 


和室部分を縮小し、半畳タイプの置き畳を中心に置きます。そして壁面にはタイルやウッドパネルを貼ることでリビングの存在感を高めるご提案をさせて頂きました。特に、お客さまが希望された「タイル(天然石)を室内に貼りたい」というご要望にマッチするように、床材やウッドパネルの選定をさせて頂きました。

リビングからの景色が時間帯によって全く異なる美しいリビングでしたので、オトナの充実した時間が過ごせる生活空間となるよう、クロスの選定などもお客さまと相談させて頂きました。


 


 


 

それでは、長らくお待たせしました!完成したお宅の内部をご紹介させて頂きます。


 


 

元々備わっていた存在感のある床材や建具に、とってもマッチした空間に生まれ変わりました!壁面の天然石もステキなアクセントになっています。


 


 

これまでの無垢材の床との色目の違いを意識しつつ、全体とマッチするように新しい床材と側面垂れ壁の素材を同一にしました。側面パネルとして使用した木材は、本来はフローリングとして使用されるものだったので、大工さんたちが細かく加工して貼った力作なんです。


 

実はリビングに入る前の玄関ホールも「オトナかわいい」テイストのクロスに一新しているので、改装前と比べるとかなりお客さまの個性を感じさせるお宅へと生まれ変わりました。

私たちはフルリノベーション以外でも「日々の生活がもっとワクワクして、ハッピーになるリノベーション」をご提供しています。部分的なプチリノベも、どうぞお気軽にご相談ください♪

 

 

 

 

 

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住宅ローン控除

いよいよ確定申告が始まります。この時期にお問い合わせが増える内容に「住宅ローン控除」と「リフォームローン控除」があります。細かくはお客さまの状況によって異なりますが、改めて概要をご説明しておきます。


 

【住宅ローン控除を受けられる主な前提条件】

・自らが入居するための住宅(床面積が50平米以上)を購入し、10年以上の期間で住宅ローンを組んだ方。かつ、年収3,000万円以下であること。

・中古マンションの場合 →築25年以内の物件(または、耐震基準適合証明書が発行される物件)であること。

・中古戸建の場合→築20年以内の物件(または、耐震基準適合証明書が発行される物件)であること。

※ 耐震基準適合証明書を利用する場合、購入前(所有権が移る前)に証明書を発行しておくことが必要です。どうしても売主の協力が得られず「事前に証明書」が発行出来ない場合でも、戸建住宅であれば対処できる方法もあります。

※ 耐震基準適合証明書の発行には費用がかかります。

 


 

この条件に合致する際、借り入れされた方のローン残高の1%を10年間、「所得税(一部、翌年の住民税)から控除する仕組み(最大400万円)」が住宅ローン控除です。還付金などのように現金がもらえるのではなく、あくまで「その方が支払うべき税金が安くなる」仕組みなんです。

 

2つのご家族を例に、どのくらいの額が控除されるかを計算してみました。

【Aさん一家】

ご家族4人(奥さんと子ども2人が扶養家族)/年収450万円/借入額2,000万円/期間35年/金利1.00%の場合

住宅ローン控除額 → 10年間で125万円


 

【Bさん一家】

ご家族4人(奥さんと子ども2人が扶養家族)/年収900万円/借入額4,000万円/期間35年/金利1.00%の場合

住宅ローン控除額 → 10年間で345.1万円


 

最大のポイントは「そもそも自分がいくらの税金を納めているのか」です。つい「最大400万円の控除」という部分に目がいきがちですが、満額の控除を受けるためには1年間の納税額が最低でも40万円を超えておく必要があります。

そして「ローン残高の1%」という指標もあるので、毎年40万円の控除を受けるためには、(上記と同条件であれば)およそ5,400万円の借入が「必要」となります。一般的な給与所得者だと、なかなかこの条件を満たしにくいのではないでしょうか。


 

こういう制度があると「住宅ローン控除が使える物件の中から探そう」と思いがちですが、逆に住宅ローン控除を使えない物件は、使える物件と比べて「元々の価格が安い」のが実情です。ですので「おまけが欲しいためについたくさん買ってしまい、結果的に高くつく」のと同じ状態にならないよう注意が必要です。

住宅ローン控除だけに限らず、リフォームローン控除や住まい給付金、福岡県のリノベーション補助金など、マイホーム購入にまつわる「お金」についてより詳しくお聞きになりたい方は、ぜひ当社の「初めてのマイホーム選び説明会」にご参加下さい。

具体的に、お客さまにマッチする制度をご提案させて頂きます。

 


 

【初めてのマイホーム選び&リノベーション相談会】

日時 : 上記日程だけでなく随時対応可能ですので、ご相談ください。

会場 : はぴりの!福岡本店、北九州支店、久留米営業所、サンワカンパニー福岡ショールームなど

問合せ :  092-980-1100(本店代表)

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初めてのマイホーム選び&リノベーション相談会

はぴりの!は毎月様々な会場で「初めてのマイホーム選び&リノベーション相談会」を開催しています。当社はリノベーションを本業としつつ、不動産仲介も行なっている関係で、このイベントには2つの異なる目的のお客さまが来られます。


 

【1】マイホームを探されている方

お家探し中とは言え「中古+リノベーション」が第一候補の方もおられれば、本当は「新築」がいいけれど「中古+リノベーション」も少しだけ気になっている…という方もおられます。

それぞれの物件にメリットとデメリットがあるので、様々なタイプの「家」の特徴をお話しさせて頂いているのですが、最近特にオススメしているのが、アプリを使った「仮入可能額」のシミュレーションです。最初に大手2社が提供しているサービスを使った上で、はぴりの!が考える「無理のない資金計画」と比べて頂くのですが、結果に皆さんとても驚かれます。

こういう「資金計画」をざっくりとてへも認識して頂いた上で、ご自分たちが考える「理想の暮らし方」をお聞きします。ここが重要なポイントなのですが、決して「理想のマイホーム」ではないんです。大切なのはあくまで「暮らし方」であって、マイホームはそのための「ハコ」に過ぎないことを意識して頂ければ、実は「失敗しないマイホーム選び」はほぼ成功していると言っても過言ではありません。


 

【2】リノベーションされる方

上記【1】の流れからリノベーションを検討される方もおられれば、いまお住まいの家をもっと快適にしたいと考えて、ご相談に来られる方もおられます。

ここで大切なのは「デザインの力」と「コストを管理する意識」です。

実は私たちは「オシャレ過ぎる家」に関しては、とっても注意が必要だと考えています。ファッションでも同じですが、個性が強過ぎるアイテムはどうしても飽きがきますし、オシャレに見せるための「ガマン」が必要になってきます。家はくつろぎの場ですし、支払いに長い時間がかかる資産です。だからこそ「オシャレ」に対するニーズを満たすだけでなく、将来の住みやすさも織り込んだ「デザイン力」が求められてきます。

コスト管理についても一緒です。最新の住宅設備は確かに素晴らしい機能が盛り込まれていますが、家電製品同様に、そのすべてを「使いこなせる」訳ではありません。また、最新の設備でも、20年後には陳腐化しているものもあります。

だからこそ、コストを「かけるべき所」と「抑えるべき所」に分けて考えることが、総予算の削減につながりますし、最終的な「生活満足度」の向上へとつながります。


 

そんな大枠のご説明をした上で、不動産事業者の専用サイトでマイホーム探しをお手伝いさせて頂いたり、改装後のレイアウトについてお話をさせて頂くのですが、終わった後には、多くのみなさまに「来てよかった!」と言って頂けるイベントになっています。

1月の「初めてのマイホーム選び&リノベーション相談会」は、久しぶりに博多駅近くのサンワカンパニー福岡ショールームで開催させて頂きます。ステキなキッチンや洗面台、またたくさんの無垢材が展示されたショールームを見ながら、私たちと「将来の生活がハッピーになる」ための時間を過ごしましょう。


 

日時 : 2018年1月27日(土)、28日(日) 両日ともに10時、11時半、13時、14時半、16時より

※完全予約制となっています。事前にご連絡ください。キッズスペース完備。

場所 : サンワカンパニー福岡ショールーム 博多区博多駅前2-17-1(近隣に提携駐車場あり)

特典 : IKEAのギフトカード1,000円分、仲介手数料半額パスポートなど

お申し込み : はぴりの!本店 電話 : 092-980-1100

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中古マンションでも「オール電化」が選べる社会

急速な「人口減少」時代に入った日本では、必然的に住宅が「余る」ことになります。そこで、2016年に国土交通省がまとめた「住生活基本計画」では、2015年の時点で7兆円だった国内リフォーム市場を、2025年までに12兆円へ増大させることを目標としています。


同時に、既存住宅(いわゆる「中古住宅」)の市場規模(いわゆる「中古売買」)についても、2015年の実績を10年後には倍増することが目指されています。つまり、国は今後の社会基盤となるマイホームのあり方を「新築から中古へ」移行させていく方向性を持っていることが見て取れます。

実は、先進国のほとんどで住宅産業はその方向(既存住宅の活用と新築の抑制)に進んでおり、日本だけが特殊と言う訳ではありません。これからの日本が低炭素社会、サスティナブルな社会を目指す上では「当然」の流れと言えるでしょう。


このような流れの中で、新築の住宅着工数は大きく減少することが見込まれています。2017年度に97万戸だった着工数は、2030年度にはなんと55万戸(43%減/市場規模としてほぼ半減)になることが予想されているんです。


そんな中、2013年時点で全国にはマンションのストックは603万戸存在し、その内リノベーションの対象となる築20以上の物件が2020年だと429万戸、2030年には577万戸へと増加すると言われています。

私たちが住む福岡都市圏、北九州都市圏にも多くの築20年以上のマンションがあり、これからも生活の基盤として活用されていくことが予想されています。とは言え、内部が昭和時代のままでは住みにくいのも事実。ここで、リノベーションの出番がやってきます。

 

そして、そんなタイミングに合わせて、これからは「中古マンションでもオール電化」を検討してみてはいかがでしょう?


 

実は、これまで既存マンションのオール電化は「難しい」のが常識でした。その理由として挙げられている主な要因をご紹介します。

・建物自体の電力幹線容量が不足している→技術的な視点での「共用部含む配線のリプレイス」はそれほど難しくありません。

・専有部内に「貯水タンク」や「ヒートポンプ」を置くスペースがない→フルリノベーションする際に、それらのスペースを確保することはそれほど難しくありません。

・専有部内の配電や配管に不足がある→フルリノベーションするのであれば、そもそも配線などは更新予定なので改修できます。

・費用的な部分→給湯器など設備の価格差はあるものの、フルリノベーション工事であれば工事費自体に大きな差はありません。

・管理組合から了解が得られない→技術的な視点だけでなく、感情論(「これまで断ってきた」とか「私は不足を感じない」という主観に基づく判断)が絡むと難しいのは事実です。

 

こういう事情が主な原因として挙げられますが、さらに突っ込んだホンネでは「管理組合との調整は面倒だから、“最初から中古マンションのオール電化は出来ないと答えておこう”とリフォーム業者がハンドリングしている」と言う理由もあるのでは・・・と、私たちは考えています。

 



 

そこで、私たちは自社の実績を元に「既存マンションのオール電化」を実現する際の課題と、その解決方法を話し合いました。ここまで書いておきながら・・・ですが、私たちは決して「オール電化が一番いい!」と推奨している訳ではありません。

自動車メーカーが昨年から急速にEV化を進めていることでも分かるように、社会全体が低炭素化、エネルギー効率の見直しなどを進めています。また、IoT(Internet of Things)時代の到来が目前となり、生活の全てが情報端末とつながる時代に、築20年を超えているマンションでも社会の基盤として活用されることは「当たり前」だと思っています。

例えば「築30年を超えているから、エアコンは2台同時に使えない」とか、「築20年を超えているので、MEMS(マンション内の電力を効率よく使うための管理システム)がつけられない」とか、「車に乗っている人が少ないから、EV充電設備を置く必要がない」というようなマンションの資産価値はどうしても下がっていくことになります。

 


 

電力の販売が自由化されて新電力が急成長し、九州電力の発送電部門が分離される時代、マンションに暮らす生活者が「電力」であっても「ガス」であっても自分の意思で自由に選択でき、最先端の利便性を享受できる社会の実現を目指すのは、住宅に関わる仕事に取り組むはぴりの!として、当たり前だと感じています。

たからこそ「既存マンションでも、希望があればオール電化に対応できる社会」を実現したいと考え、今年からその取り組みを強化させて頂くことになりました。



上記の特設ページに、もう少し詳しく「オール電化」について解説しています。お住まいになる方たちの家族構成や必要な電力容量など、条件次第で「最適な答え」は当然異なります。それでも、これまでのように「中古マンションのオール電化は出来ませんよ」ではなく、「条件はありますが、中古マンションでもオール電化に出来ますよ」とリフォーム業界が考えを進化させていくためにも、私たちなりの最初の一歩にしたいと考えています。

スタート企画として、ちょっとお得なプレゼント(IH調理器のサービス)もご用意していますので、ご興味のある方はお早めにお問い合わせください。

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新春に考える「新築と中古」

マイホーム購入を検討されている方にとっては「新築 or 中古」という選択が、最初の分岐点となるのではないでしょうか。それぞれの物件特性についてはご承知だと思いますので、今回は「資産性」を中心に検証したいと思います。

物件固有の特性は勘案すべきですが、一般的に日本のマンションは新築から15~20年、戸建だと20~25年で資産価値が大きく低減すると言われています。

ちなみに、三井トラスト不動産が公表している情報によると、中古マンションの築年数と坪単価下落率の関係は下記の通りです。


もちろん、上記は「平均値」なので、立地やメーカー、市況(タイミング)などによって価格は変化します。それでも日本の税制と相まって、購入から20年までの間に大きく資産価値が落ちていくのは間違いありません。

現在「一般的」と言われているデータを元に、「新築」と「中古+リノベ」を購入した場合の「資産性」を検証したのが下記の図表です。


 

仮に「新築」を購入した場合、購入時の諸経費や税金、その他の費用は別にして3,000万円を借り入れたとすると、35年後までに総額3,860万円の支出があります。この物件を40年目に売却した際、売却益(1,080万円)を控除しても2,780万円が家計から「キャッシュアウトする(なくなっている)」ことになります。

一方、「中古+リノベ」物件を1,900万円で購入した場合、同条件でのキャッシュアウトはわずか1,300万円。新築と比べると1,480万円も節約できることになるんです。

 

そしてもう一つ、これからマイホームを買われる方が知っておくべきなのは「日本の人口が急速に減少すること」です。今後の人口減少について、国土交通省の資料でもこのように記載されています。


 

国が発表する資料に「この変化(人口減少)は千年単位でみても類を見ない、極めて急激な減少」と記載されているのが、これからの日本の姿なのです。

この資料によると、2050年(いまからおよそ30年後=35年払いで住宅ローンを組まれた方の支払いが終わる頃)に日本の人口は9,515万人となります。現在と比べて、およそ25%ほど減ることになります。すなわち、その分だけ「不動産を含む様々なものに対するニーズが減る」ということです。

そうすると、当然各地で土地や家も余ることとなり、マイホーム選びの基準も変化していかざるを得ません。また、これからのIoT時代にはライフスタイルも変化していくはずです。そして、人口の4割を占める高齢者の生活基盤も郊外では維持できなくなり、都心部への集積が一層進むことが予想されます。


 

この結果を受けて、国土交通省は「国土のグランドデザイン2050~対流促進型国土の形成~」を発表し、今後は「コンパクトシティの形成」を目指すことが記されています。その中には、これまでのような日本全国の均一的な開発が実現不可能となり、ヨーロッパ諸国のように生活に必要な機能を一部に集約していくことが望ましいという方向性が打ち出されています。


この資料に記載はされていませんが、先行しているヨーロッパでは、自治体が指定する「開発に適した地域」以外では上・下水道や電気料金が上昇し、公共交通機関も廃止されています。そうしなければ、国として「持続可能なインフラ整備ができない」というのがホンネであり、「コンパクトシティ内に住まない人=個人の強い意志を持って特別なエリアに住んでいるので、高コスト負担でもしょうがないと考える人」という同意が広がりつつあるようです。

 

日本だと、そういうエリアは「トトロの家」があるような田園地帯と考えられがちですが、実は福岡市内でも「郊外」と区別される可能性がある地域はたくさんあります。しかも、そんな場所に現在でも大手ハウスメーカーや不動産会社が宅地を造成し、ローコストな新築住宅を建て、平均的な給与所得者が少し背伸びしたら買えるような価格帯で新築住宅を販売をしています。そのビジネスに、持続可能な社会の実現に向けた意義とお客さまに対する愛はあるのでしょうか。

私たちはぴりの!は「新築を買わないほうがいい」と言っているのではなく、新築を買うときこそ「立地」を重視し、少しでも支払いに無理がないかを精査すべきだと考えています。

さらに「失敗しないマイホーム」を選ぶためには30年スパンの視野を持ち、これまでのように「土地(不動産)は安定した資産」と信じ込むのではなく、選択次第によっては「負動産」になってしまうことを意識しておく必要があると思います。

 

これからの社会の変化を学べば学ぶほど、一般的な生活者であれば「中古+リノベーション」という選択肢がもっともマイホーム購入に適していると言えます。もしかすると、一生「賃貸暮らし」という選択肢が、(夢はなくても)実質的リスクが最も少ないと言えるのかもしれません。

逆の見方をすると、福岡でも「税込年収が1,300万円(実質手取り額が1,000万円を超える)以上の給与所得者(アッパー層)」の方であれば、新築を購入しても「リスクをヘッジできる(将来的にも資産性が維持されるハイブランドなエリアの物件を購入できる/豊富な可処分所得の中で『家は趣味性の高い買い物』と割り切って購入しておく)」と思います。

踏み込み過ぎかもしれませんが、もっとも「失敗しやすい」のがミドルクラスと言われる「税込年収500〜1,300万円」の方ではないでしょうか。このゾーンの方は金融機関の融資も通りやすく、金利が低い現在では5,000万円の物件でも購入することができます。しかし、その価格帯で購入しても「将来の資産性が担保される新築戸建やマンション」は、ほんの一握りしかありません。

 

たくさんの情報が交錯する時代だからこそ、私たちは「住宅+リノベーション」のプロとして、お客さまに価値ある情報をお届けしたいと考えています。

失敗しないマイホームの選び方は「初めてのマイホーム選び&リノベーション相談会」でご案内させて頂きます。どうぞ、お気軽にご参加ください。

 


 

※ 1月27日(土)・28日(日)には、博多駅近くの「サンワカンパニー福岡ショールーム」でも相談会を開催致します。事前予約制ですので、お早めにお問い合わせください。

 

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