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南区で高い人気を誇る高宮と大橋。天神までも西鉄電車で10分ですし、タクシーに乗っても1,000円前後で都心まで出ることが出来る交通至便な場所です。しかも、どちらも文京エリアとして人気ですし、文化施設も多く落ち着いたたたずまいの街です。

　今回は、そんな人気の大橋駅から徒歩10分くらいの高台にあるマンションをご紹介します。





　紺碧の空に映える白いおしゃれな外観。大橋駅から高宮通り沿いを少し北上した場所にあります。高台…とは言え、幹線道路からそんなに入っていないので、子どもさんでも楽に上がれる程度です。

　まずは物件の概要をご紹介します。

所在地　福岡市南区向野２丁目
価格　1,000万円　
間取り　3LDK　
専有面積　壁芯63.28ｍ2　
建物構造　ＲＣ　3階／7階建
管理費　7,590円 　
積立金　10,120円 　
総戸数　58戸　
築年月　1984 [S59] 年6月　
駐車場　空無



　築年数は古いけれど、場所がいいので価格はあまり落ちていませんね。やはりこれも「立地」が大事なことの裏返しといえるのではないでしょうか。ちなみに、不動産屋さんの情報としては「大橋駅まで徒歩5分」です。はぴりの！スタッフが大橋駅の「改札口」から歩いた感覚としては10分くらい…という気がしています。

　さぁ、そして気になる現在の間取りと内装です。





　いつもの通り（笑）、こちらも「昭和な間取り」ですね。風の通りは良さそうですが、いかんせん中央部分が「暗い」気がします。一番日当りが良いであろうベランダ側に和室が二室…というのは、ちょっと現在のライフスタイルでは住みにくいかも知れません。

　そこで、はぴりの！では63平米というスケールから、ご夫婦と子どもさんお一人の世帯をイメージしたリノベーションプランを考えてみました。



　ポイントは「リビングに光を♪」です。

　家族がもっとも集うリビングを大事にしたい。はぴりの！はいつもそう思っています。日本のLDK（リビング＆ダイニングキッチン）は、ルールとしてはおおよそ10畳以上のサイズ…と規定されていますが、実際に10畳ではダイニングテーブルと最低限の家具を置いただけで「お腹いっぱい」になってしまいます。

　特にIKEAにあるようなソファでも置こうと思ったら、とてもではないですが「狭くて動けない?！！」ということになってしまいます。日本の住宅は個室数をある程度確保しつつ、いろんな機能を盛り込もうとした「いいところ全部取り」みたいなデザインになっているのですが、元々の平米数が広くない以上、メリハリをつけたデザインが大事だと思います。

　そこで今回はリビングを広くとった分、子ども部屋とご夫婦の寝室にもなる洋室はベッドスペースと割り切ってデザインしました。それでも、きちんとそれぞれの部屋には収納を設けています。また、洋室は外光が届かないのでどうしても暗くなりがちです。そこで、リビング側に室内窓を設置しました。朝や昼間は窓を開けておくことでリビングに届いた外光が寝室にも入ってきます。友人などが来られた時には洋室側に設置しているブラインドを下げて、プライベートな空間を分けることが可能です。






　いずれの写真もイメージですが、ちょっと「存在感」のある室内窓を付けるとそれ自体がアクセントになったりしますので、リビング側も開放的な印象になります。もし、壁面に家具などを置かれるのであれば、上部だけに明り取り窓を設置されてもいいかも知れません。

　さてさて、こんなおしゃれにリノベーションをするとしても、もっとも気になるのは「で、なんぼ？！」ということではないでしょうか。いつものはぴりの！流「計算」をしてみたいと思います。

A:物件価格　1,000万円
B:リノベーション費用　700万円

AとBを全額（1,700万円）ローンにしたとします。

C:月々の支払（住宅ローンのみ） 借り入れ1,700万円で25年払い、金利は全期間1.600％固定で68,790円
D:固定費　管理費 7,590円＋積立金 10,120円
E:CとDの合計が86,500円

F:税金などの年間費用概算　80,000円
G:月々の支払（税金などの全費用込み）　93,100円

　ということですので、簡単に言うと月額95,000円以上で賃貸化できれば資産運用としてもOKです。過去実績ではこちらと同じタイプのお部屋が69,000円で賃貸に出ていますので、上手にリノベーションすると83,000円前後は狙えます。「賃貸化も視野に…」ということであればもう少し長期間のローンにするか、頭金を200万円くらいいれて月々の支払を60,000円程度にするといいかも知れません。

　このお部屋の賃貸価格を69,000円とすると、現時点での資産価値は69,000×12×10＝828万円が底値。最近の不動産価格上昇を考えても、もしかしたらもうちょっと下の900万円くらいが「適正価格」なのかも知れませんね。

　それでも、大橋駅徒歩10分以内の新築マンションだと3,000万円程度はしますので、やはりリノベーション物件の方がはるかに「お得」と言えます♪

　はぴりの！では、デザインプランをよくホームページに載せています。同業の方からは「他社にとってもメリットになるような情報を書かなくても」と言われたりもするのですが、「住む人が決まれば、もっとベストなプランを提案する自信があるから」と答えています。

　はぴりの！の特徴は施工だけでなく、デザインやローンなどのサポートも含めて「物件価格＋平米単価11万円でリノベーションが出来ること」です。今週末はサンワカンパニーのショールームで「失敗しないマイホーム選びの相談会」を実施します。こちらの物件以外にも、たくさんのプランをご用意してお待ちしていますので、お気軽にお越し下さい♪

　もちろん「この物件に興味ある?！」という方からの連絡も大歓迎です。お気軽にはぴりの！までお電話下さい。