福岡市内で人気の高いエリアの一つが「中央区平尾」です。ほどほど都心なのに、ちょっと下町的住宅地な雰囲気も併せ持つ住みやすい街です。
ですが、逆を返せば戸建てはもとより、マンションでもとっても高額な物件が揃うエリアになります。例えば、現在販売中のコチラのマンション。
グランドメゾン平尾プレイス。ご存知、積水ハウスの高級マンションです。場所も仕様もとってもいいのですが、価格もとっても高い(笑)! 108平米というビッグな間取りで、価格もビッグな6,470万円!正直、世帯年収で1,200万円以上でないとオススメ出来ない価格帯の物件です。
もちろん、ここに住める方は「スゴいなー」とは思いますが、「羨ましい」と思うかは正直微妙なところです。この一軒に6,470万円出して買うよりも、それだけの資産を買えるお金があるなら「もっと小分けして資産運用したらいいのに」と思ってしまうからです。
それでは、逆にはぴりの!がオススメする平尾の物件はどんなマンションなのか!?
こちらの物件、写真を見てお気づきの方も多いと思いますが平尾駅から山荘通に向かって行く途中の「サニー」の真上です。
正直、築年数は経っていますが、福岡西方沖地震の時も大きな損壊がなかった物件ですし、なんと言っても利便性が最高です!しかも、すでに底値まで落ちている状況なので、今後の値崩れもあまり考えられない物件です。
元の間取りだとちょっと不思議なバルコニーがあるし、3階だから日当りがあんまり…と思われるかも知れませんが、実はとっても明るくて気持ちがいいお部屋なんです。
しかも、価格は1,300万円。グランドメゾンの5分の1くらい(笑)
それでは、その「平尾ビル」をはぴりの!はどんな風にデザインしちゃうのか!?
いまのところはパーツのみで、全体の間取りはアップ出来ませんが、訳あってとっても魅力的なプランがすでに出来ています♪
ちなみに物件費とリノベーション費を合わせても総額2,100〜2,300万円程度です。無垢材をいっぱい使って、オシャレな土間を作って、天井もガッツリ上げて、キッチンもしっかりこだわって…と目一杯オシャレにしてもグランドメゾンの3分の1以下。
うーん、やっぱりリノベーションって素晴らしい!
しかも、こちらのお部屋を賃貸にした場合をシュミレーションしてみると…
・家賃収入×12ヶ月 − 管理費×12ヶ月 − ローン×12ヶ月 − 税金や賃貸の手数料(年間概算) = 1年間の利益
▶︎ローンは2,200万円を借りた場合、金利1.00%、35年払いを想定して月々62,102円と仮定。
・115,000円(仮)×12ヶ月 - 16,500×12ヶ月 - 62,102×12ヶ月 - 200,000円 = 236,728円
きっちり年間を通じて「黒字」になります。
一方で、グランドメゾンで同様のシミュレーションをしてみましょう。
▶︎ローンは6,000万円を借りた場合、金利1.00%、35年払いを想定して月々169,371円と仮定。
・220,000円(仮)×12ヶ月 - 21,900×12ヶ月 - 169,371×12ヶ月 - 400,000円 = -55,252円
年間を通じて最初から「赤字」となります。
しかも新築を買う訳ですから、一般的に「買った瞬間に2〜3割は価格が下がる」のが当然です。とは言え、このクラスの物件を買われる方であればキャッシュフロー的に問題なく支払われる…のでしょうが、それにしても「もったいない」とビンボー症のはぴりの!スタッフは思わずにはいられません。
福岡の一般的なサラリーマンの平均年収は400万円台と言われていますが、ここには比較的給与に恵まれている公務員の方々や高所得者も含まれていますので、私たちの感覚的には若い世代の平均所得は300万円台と感じています。
だとすれば、平均的と思われる350万円の世帯収入がある方が「ムリなく、気持ちよく暮らすために支出していいマイホームの費用」は「年収の6倍程度」の2,100万円前後です。この価格帯であれば、家族旅行なども楽しみつつ、生活に潤いが出る…と思います。
話がすこし横道にそれましたが、実はこちらの「平尾ビル」をご検討頂くお客さまには、ブログには書けない「とっておき!」の情報があるんです。
こちらの物件にご興味がある方ははぴりの!、または私たちと一緒にお仕事させて頂く機会も多い不動産会社のリータスさん(電話:092-406-6972)までお問い合わせ下さい♪