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高砂のリノベーション向き物件

 週明けは不動産情報の動きがあるので、いくつかのサイトをチェックしてみました。その中で「リノベーション向き」なだけでなく、「資産性もある(賃貸化しても黒字になる)」物件を見つけたのでご紹介したいと思います♪

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 中央区高砂にあるライオンズマンションです。1979年築なのでそこそこ経年していますが、だからこそ価格も下がっています。広さは58.72平米で、お値段は680万円。管理費が8,300円で積立金が15,750円です。

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 この物件、なによりも立地がいいですね♪平尾駅からだと徒歩10分以内で、スーパーのサニーも近くにあります。薬院駅からいま流行の白金を通り抜けて散歩しても楽しいかも。広さはあまりありませんので、子どもさんはお一人までの入居…がオススメかな?

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 現状では古いスタイルの間取りとは言え、リノベーションを前提にしているのでデザインはすべてゼロから考えられます。床材や壁、天井まで含めてやりかえるので、新築同様に仕上がる訳です♪しかも、新築マンションでは対応できないようなオシャレなテイストにだって出来ちゃいます☆

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 なんとなく…ですが、こういうテイストだと「狭いけど、おしゃれな都心のマンションって感じがしていいかな♪」と思いました。どちらの実例も雑誌「リライフプラス」さんに掲載のものです。

 そう言えば、昨日も渡辺通を通っているとFBSの向かい側くらいに24時間営業のスポーツクラブが出来ていたんです。こういう施設が充実しているのも都心ならではですよね♪

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 さてさて、ここからがはぴりの!の特徴である「資産性」の検証です。

A:物件価格 680万円
B:リノベーション費用 650万円
C:諸費用など 150万円

AとBをほぼ全額(1,300万円)ローンにして、Cは自己資金でまかなったとします。

D:月々の支払(住宅ローンのみ) 借り入れ1,300万円で20年払い、金利は全期間2.00%固定で65,764円
(仮に25年ローンなら55,101円)
E:固定費 管理費 8,300円+積立金 15,750円
F:DとEの合計が89,814円

G:税金などの年間費用概算 100,000円
H:月々の支払(税金などの全費用込み) 98,147円

 ということですので、簡単に言うと月額100,000円以上で賃貸化できれば資産運用としてもOKです。過去実績でも、こちらと同じ物件の少し狭いお部屋が108,000円で賃貸に出ていますので、上手にリノベーションすると120,000円前後は狙えます。この金額であれば、不動産会社さんへの管理手数料(5%)を引いても十分に利益が出ます。

 この辺りの新築マンションだと3,000万円以上しますので、やはり(全体的な狭さはあるものの)リノベーション物件の方がはるかに「お得」と言うことになります♪

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