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1981年6月に建築基準法が改定され、それ以前の建築物は旧耐震、それ以降の建築物は新耐震と一般的には言われています。しかし、実際の基準はもう少し複雑なんです。

一般のお客さまは「いつ出来たのか＝完成したのか」で判断されていると思うのですが、正しくは1981年5月31日以前に「確認申請」が受理された建築物が旧耐震で、1981年6月1日以降に「確認申請」が受理された建築物が旧耐震となっています。

※ 「確認申請」とは、建物を設計した建築士が「法令に基づき、この土地に、こういう建物を建築する予定ですが問題ないですか？」と行政庁（福岡市や福岡県など）の担当部署に申請する書類（設計図や申請書類など）を指します。それを行政の担当者がチェックして「OK」と印鑑を押した日付が、確認申請の受理日（耐震基準の判定日）となります。

※ その後に発行される「確認済証」とは、その設計図通りに建物が作られたことを証明する資料ですので、耐震基準の判定材料ではありません。

大切な点は「いつ出来たか」ではなく、新しい「設計ルール（新耐震基準）」に基づいて建築されたかどうかです。その判定を正しく実施するためには、確認申請が受理された「押印日」をチェックするか、行政に保管されている「台帳記載事項証明書」で判断することになります。

※ だからこそ、1981年から1982年の間に建てられた物件は「旧耐震」か「新耐震」か、簡単には判別しない訳です。さらに言うと、だからこそ多くのネット銀行では1982年以前の物件は「そもそも受理しない」とルール化されています。


さらに、お客さまを混乱させているのは「1980年築だけど、新耐震に適合している物件がある」という事実です。

これも冷静に考えると分かるのですが、旧耐震時代の設計であっても、施主と設計士が「より安心＆安全な建築物を（コストアップしてでも）作りたい」と考えた場合、基礎や柱、耐震壁の数量を自発的に増やすことで、結果として1981年6月以降の基準にも「合致しちゃった物件」が誕生した訳です。

そう言う「築年数的には旧耐震だけど、実際の建物強度としては新耐震に合致している物件」であることを証明するのが「耐震基準適合証明書」です。構造計算に強い設計事務所などが判別し、発行してくれるのですが、肌感覚で言うと発行できる古い建物は全体の5%程度ではないでしょうか。

マンションの場合、構造が複雑な建物や一階にピロティ（駐車場）がある物件だと、ほぼ発行できません。戸建の場合、築古だと新築時の資料（建物図面や申請書類）が散逸してることが多く、そもそもの構造計算ができないとして不適合になる場合が多いようです。


もちろん、一般論として「古い物件より築浅物件」の方が高い耐震力を有していることは間違いありません。

それからもう一つ、建物の強度に大きく影響する大事なポイントが「地盤自体の強度」です。埋立地や断層の近くが揺れやすいのはご承知の通りですし、逆に、山の手などは安定地盤が多いと言われています。

中古物件であれば、過去の地震（2005年の福岡西方沖地震や、2016年の熊本地震）でどのような影響を受けたのかを調べることが、実はもっとも正確なエビデンスにつながる気がします。だからこそ、新築建売を購入される方には「地盤がしっかりしている立地で、何か不備があっても対応してくれる（資金的余力がある）大手メーカーの家の方が安心」とお伝えすることにしています。

社会生活の中で、どんな事象でも「100%の安心」はありません。だからこそ、私たちは耐震基準だけを気にするのではなく、支払面においても「ムリのない予算でマイホームを購入すること」が、将来の「安心＆安全」につながると考えています。

大切なのは「ムリなく、無駄なく、それぞれのご家族にあった安心＆安全なマイホームを手に入れていただく」ことです。マンションでも戸建でも、新築でも中古でも、そしてもちろんリノべーションでも。まずはお気軽に、はぴりの！までご相談ください。