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オーナーチェンジ物件とは「賃貸の入居者がいる状態」で売買される物件のことです。アパートやマンション一棟の売買では入居者さんがいることが多いため、そのほとんどがオーナーチェンジ物件です。

さまざまな事情はあるものの、最近では区分所有マンション（マンションの1室）でもオーナーチェンジ物件が増えており、自分が住むために物件を探している購入者を混乱させる要因となっています。

結論を先に書いておくと、マイホーム探しをされている方にとっては「オーナーチェンジ物件はほぼ対象外」と考えていただいて結構です。


実際のところ、マイホーム探し中の方を落胆させている大きな理由が「一般的な販売物件（実需とも呼ばれます）と比べて、提示価格が1割以上安い」という点です。

オーナーチェンジ物件の販売価格は、現在の賃料を元に計算されています。あくまで利回り（リターン）を元に値付けされるので、一般的な販売物件と比べてどうしても安くなる訳です。そうすると「予算内で希望する物件がないなぁ」と落胆続きだった買主さんは「掘り出し物見つけた！」とテンションが爆上がりしてしまいますが、結果的には「事実を知って塞ぎ込んでしまう」というゴールが待っています。

時には、強いハートを持った買主さんもおられます。そういう方であれば、とにかく価格が安いのであれば購入しておいて、賃貸人さんが退去した後に自分が住む家としてリノベすればいいじゃないか…と、考えられる訳です。

前向きな選択としては「あり」なのですが、実現に向けては2つの大きなハードルがあります。

1点目は、そもそも「現在の入居者さんが、いつ出て行くかわからない」という点です。時には「入居者さんに出ていってもらうことはできないのか」と聞かれることもありますが、日本の借地借家法では借主の権利がとても強く守られているので、簡単に立ち退いてもらうことはできません。

つまり、何年も、もしかしたら何十年も待つくらいの気持ちでないと購入すべきでない…ということです。

2点目が、購入するにしても「資金手当てが難しい」という点です。皆さんがご存知の住宅ローンは「そこに住む人が、マイホームを購入するために利用するローン」です。銀行としても、自分の家を買うからこそ低金利で貸してくれる訳です。


一方、不動産投資ローンは、あくまで収益物件を買う「お金に余裕がある人向け」の商品です。しかも返済の原資は、賃貸経営で得られる家賃収入です。そのため、審査では申込者の勤務先や年収など個人情報よりも、物件自体の収益性や担保価値などが重視されます。投資目的の物件購入だからこそ、金融機関としてもしっかり金利確保を目指す訳です。

ですので、投資家や買取再販業者であれば、オーナーチェンジ物件は検討対象となりますが、マイホーム探し中の方にとっては、現実的には「対象外の情報だ」という理由がお分かりいただけたかと思います。

ポータルサイトによっては、備考欄などの目立たない箇所に「オーナーチェンジ」とさりげなく記載されている場合もあります。そこに悪意を感じない…でもありませんが、不動産はあくまで「データ（相場）に基づくビジネス」です。極端に安い場合は「この物件は訳あり物件か、はたまたオーナーチェンジなのでは？」と言う気持ちでチェックしてみてください。

無理なく、ムダなく、安心＆安全なマイホームを購入するためには、買主も「マイホーム購入の基礎知識」を学ぶことが大切です。

当社では、どんな物件を買われるにも役立つ「不動産購入のメリットとデメリットの見極め方」を最初にお伝えさせていただきます。マイホーム購入をご検討中の方は、お気軽に「初めてのマイホーム探し相談会」にご来場ください。