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総務省の推計では、2015年に1億2,709万人だった日本の人口は、2045年には1億642万人に、2065年には8,808万人になると発表されています。わずか23年後にはピーク時の8割まで減少し、いまから「住宅ローンを組んだ人」が支払いを終える2055年頃には、なんと76%程度（言い方を変えると、ピーク時の4分の3程度）まで人口は減少する見込みです。

お仕事をされている方であれば、これを会社の予算や売上に換算してみると分かりやすいと思います。リストラや他事業へ上手に転換を果たせなければ、市場規模が8割、または4分の3に縮小した中で、利益を出せる会社はほとんどありません。


不動産のニーズが高まる第一の理由は、なんといっても「需要の増大」です。つまり、人口が増えれば自然とニーズは高まり、不動産市況は活況となる訳です。逆に言うと、これだけ需要の落ち込みが明らかであれば、不動産市況は長期的な視点では「ダウントレンド」となります。

※ 首都圏や福岡都市圏、沖縄など、一部ではイレギュラーなエリアがあるのも事実です。

さらに重要なポイントが、世帯人数の推移です。日本では、近いうちに高齢化率が40%近くまで高まるだけでなく、ますます小家族化（核家族化）が進んでいきます。


なんと、総務省のデータでも2020年の時点で「1人暮らし」と「2人暮らし」の合計シェアが60%を超えています。一方で、長らくハウスメーカーが基本と考えていた「4人暮らし」のシェアは、わずか13%程度。しかも、なだらかなダウントレンドが続いていますので、今後ますますシェアは低くなっていくことが予想されます。

つまり、極端な言い方をすれば「4人暮らし以上を意識した広い家は、すでにニッチな市場向けの商品である」ということです。

さらに、この事実をもとに不動産市場の動向を考える際、注意しておきたいポイントがあります。ローカルなエリアに不動産を持たれている方には申し訳ないのですが、市場のニーズは「各地で均一に下がる訳ではない」という点です。

不動産価格が同一であれば、多くの人は利便性のいい場所を選びます。分かりやすく言うと、予算にマッチする家が「山の上」にしかなかった人であれば、今後は駅まで徒歩圏内のエリアでマイホームを購入します。さらに、郊外の駅近に住んでいた人は、もっと利便性のいい駅近に家を購入します。つまり、みんなが少しずつ、より良い方を選択する訳です。

そうすると、人口減と正比例して不動産価格は「平均して2割ダウンする」のではなく、人気がないところは半額以下、そこそこのエリアは3割ダウン、人気の高いところは1割ダウン…くらいでないと、バランスが取れない訳です。

つまり、現在よりはるかに「不動産（立地）の良し悪し」が顕在化することになります。

※ サーフィンが好き、完全在宅ワークなので山の麓に住みたい…というような方のシェアも今後少しずつ増えてくるでしょうが、市場予測で大切なのは「過半数」の動向です。

そうすると、一番ニーズが減ると予測されるのが「郊外の戸建」です。昭和の高度経済成長期、日本の基本的な考え方は「人口増」でした。だからこそ、土地をベースとした不動産神話が生まれた訳です。

ところが、これからの時代は「みんなと一緒だから安心」ではありません。自分自身で正しい情報と判断力を身につけ、自己責任で答えを出すことが大切になってきます。



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