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西新&藤崎地区のマンション選び

 福岡の人気エリアと言えば中央区の大濠、薬院などが代表的ですが、西方面で一番人気なのが西新&藤崎エリアです。ご存知のように、この辺りは都心に近いだけでなく文教区としても高い人気があります。しかも、西新から藤崎にかけての商店街はいまでも生き生きとしていますし、生活環境が恵まれているところです。

 ですから・・・すでにこのエリアのめぼしいところにはマンションがたくさん建っていますし、最近リリースされるマンションは4,000万円台です。人気なだけにやっぱり高い(>_<)

 そんな時こそ、リノベーションマンションの出番です♪人気があると言うことは、裏を返せば賃貸の需要も底堅いし、売買しようと考えた時には「売りやすい」ということ。厳しい条件を逆手に取って、お得ライフを充実させましょう!!

 ただし、なかなかこのエリアは「これだ!」という物件が出にくいエリアです。というのも、あまりに人気が高いので「情報が出たと思ったら、すぐに売れてた」みたいなことが続くからです。とは言え、リノベーション前提で探せば魅力的な物件がポツポツとあります。今回はそんな中の一つをご紹介したいと思います。

 地下鉄藤崎駅まで徒歩5分の距離にある、伊藤忠が販売した当時の高級マンション「イトーピア西新」です。場所はこちらです。

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 ちょっと生活道路から入っていますが、その分落ち着いた環境になっていますし、全体に余裕ある敷地の使い方をされています。建物自体もタイル張りで高級感があります。

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 こういうタイルって実は手入れも大変なんですが、きちんとケアしてあげれば結果的に長持ちしますし、さらに年月とともに程よい風合いが出てきます。こちらの物件は1980年築ですので、すでに30年以上が経過していますが、とてもそうは見えません。逆に、落ち着いたステキな雰囲気がでています。写真からでも、住んでいる方たちがきちんと手入れされているのが分かります。そして、こういう「感覚」こそが中古住宅を選ぶ時にとっても大事なんです。

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 さて、間取りですが83.8平米の余裕ある広さながら、部屋数多く4LDKとなっています。しかも、一度内装リフォームをされているようですので、傷み具合は微妙です。「リノベーションしてもいいけど、まぁしばらくはしなくても住めるよね」というレベルでしょうか。

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 こちらの場合、特に悩むのがキッチンです。写真で見て頂いても分かるようにそんなに激しく痛んでいませんし、収納を作り付けられていて結構立派です。一番お金がかかるポイントだけに「変えなくてもいいかな…」という気にもなります。それでもやはり、全体のテイストが和室中心なので、現代家族のライフスタイルには合いません。悩みどころではありますが、築年数も踏まえてここは思い切ってフルリノベーションすることをオススメします。

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 便利な場所が大好きなはぴりの!スタッフも、実は幹線道路沿いなどはやっぱり躊躇しちゃいます。逆にこちらの窓から見える景色などを見ると、朝からなんとなく落ち着きそうです。そんな落ち着いた家から徒歩5分で駅に着いちゃう…ことが、この物件の「セールスポイント」かも知れませんね。


 さてさて、この物件をどのようにリノベーションするか…は今後のお楽しみとして、まずははぴりの!らしく費用面の算段を(笑)。

A:物件価格 1,240万円
B:リノベーション費用 921万円
C:諸費用など 200万円

AとBをほぼ全額(2,150万円)ローンにして、Cは自己資金でまかなったとします。

D:月々の支払(住宅ローンのみ) 借り入れ2,150万円で25年払い、金利は全期間2.00%固定で91,128円
(仮に30年ローンなら79,468円)
E:固定費 管理費 10,060円+積立金 11,700円
F:DとEの合計が112,888円

G:税金などの年間費用概算 120,000円
H:月々の支払(税金などの全費用込み) 122,888円

 ですので、こちらの物件は月額130,000円以上で賃貸化できれば資産運用としてOKです。過去実績でこちらと同じ建物の賃貸が月々85,000円ぐらいで出ています。と言うことは・・・残念ながら今回の物件はリノベーションしたとしても、このままでは賃貸で「黒字」にはなりません。

 仮に35年ローンにすれば、月々の支払は71,221円になるので、全てを含めても102,981円。こちらであれば、上手にリノベーションした後で105,000円くらいで賃貸化できる可能性があるので、ギリギリ「黒字になる可能性がある」ということでしょうか。


 ここまでを読んで「なーんだ。ダメじゃん。次、探そう」と、短略的にならないで下さい。はぴりの!は資産性を大事にした家選びを提案していますが、その一方で「家=資産運用するためのモノ」という見方はしていません。

 例えば「実家の近くに住みたい」とか「子どもの学校を変わりたくない」などという事情で、住んでるエリアを限定してマイホーム探しをされている方も多いと思います。そんな方にとって、西新や藤崎と言うのは「とっても手が出にくい」エリアです。

以前のブログでもご紹介した藤崎駅隣の新築マンション「レジデンス百道」は、80平米で4,000万円オーバー。それと比較すると多少立地は落ちるものの、自分らしいデザインや建具を選べるフルリノベーションで2,150万円。家具や家電を多少豪華に買いそろえたとしても、「レジデンス百道」の半額程度で済むのです。

 こういう風に「資産運用的には『黒字ではない』けれど、自分がマイホーム選びで大切にしている価値観の中では『ベターな物件だ』」と言う考え方も、決して間違いではないと思います。

 さてさて、こちらの物件をどのようにリノベーションするか…は、今後ゆっくり考えることにしますので楽しみに待ってて下さいね♪

 この物件や一つ前にご紹介した物件など、自分らしく暮らせるリノベーションマンションにご興味がある方は、ぜひお気軽にはぴりの!までお問い合わせ下さい。

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