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福岡都市圏で新築のマイホームを探されている場合、最初の分かれ道は「戸建」か「マンション」の選択ではないでしょうか。マンションは基本的に大きな違いはないのですが、戸建には複数の種類があり、その言葉も正しく定義されていません。

そこで、今回は新築戸建のおおまかな種別についてご説明いたします。

まず大きくセグメントを分けると、土地を探して（もしくは、所有している土地に）お好きな住宅メーカーで家を建てる「注文住宅」と、出来上がった状態で販売される戸建を購入する「建売住宅」とに分かれます。

つまり、大雑把に分けると「オーダーした後に作る」のが注文住宅で、すでに「建てられている家」が建売住宅ということになります。

しかし、実際には注文住宅には3つの区分があります。詳しく見ていきましょう。


【注文住宅の定義】

フルオーダーの注文住宅とは、建築士が土地の形状やご希望プランに合わせて新規図面を作成し、マイホームをゼロから作り上げることです。設計事務所だけでなく、積水ハウスなど大手ハウスメーカーにもそういった部署は存在します。金額の目安としては、設計料と建築費で7,000万円以上かかることが普通です。もちろん、こだわり出せば金額は青天井です。

その一つ下にあるセミオーダーの注文住宅が、多くの方がイメージされている注文住宅に近いと思います。例えば大和ハウスのxevo ΣやミサワホームのGENIUSなど、シリーズを通じた商品名があります。各社ごとに外装や構造部分でのルールはありますが、宅内のレイアウトなどはある程度自由です。それでも、完全フルオーダーというわけではありません。ご予算の目安としては4,000万円から7,000万円くらいです。

さらに、その下に位置するのがパッケージ型の注文住宅です。一応、セグメントとしては注文住宅の一部としていますが、実際には制約も大きく、自由度は高くありません。お風呂やキッチンの色などは限定されている範囲で変更可能ですが、大幅な間取り変更はできません。また、オプション追加や設備のサイズ変更などを依頼すると、価格が急上昇するのも特徴です。タマホームの大安心の家などが代表例で、金額の目安は2,000万円くらいからとなります。

土地に関してはすでに所有済みの土地に建てることもありますが、多くの方は地元の不動産会社で探したり、ハウスメーカーの営業スタッフが土地情報を提供してくれます。また、建築会社が建築条件付きで土地を紹介してくれる場合もあります。

それでも、新築を土地から探して福岡市内で建てようと思えば、不動産＆資材価格が高騰している現在では5,000万円くらいがスタートラインになるのではないでしょうか。

【建売住宅の定義】

そして、もう一つの大きなセグメントが建売住宅です。

例えば、全国最大手の飯田グループホールディングス（一建設、アーネストワン、タクトホームなど）では、建売住宅（すでにできあがっている新築戸建）を年間46,000戸以上販売しています。福岡でも全国大手から地場企業まで多数が販売していますが、なにより注文住宅と比較した最大の特徴は「価格が安い」ことです。

その理由は2つです。まず建築費に関して…ですが、全国で同じ間取りの企画住宅を大量販売しているので、元々の工事費の安さが挙げられます。原価は公表されていないのですが、感覚的には（これまでは）1棟を1,500万円くらいで建築しているのではないかと思われます。

また、もう一つの理由が「土地を有効活用している」という点です。言い方を変えれば、土地が狭いとも言えます。仕入れ（購入）のタイミングでは60坪あった物件（上物付きの場合であれば中古住宅）を、まずは建物を解体して更地に戻します。そこを30坪ずつ2つの土地に分筆し、2軒の家を建てる訳です。ですので、こういった建売住宅では「兄弟」のような建物が複数並んでいることがほとんどです。

仮に仕入れ時の価格が3,000万円だとすれば、土地代は半額で1,500万円。これに上物の建築費1,500万円を加えて、購入から販売に係る費用や造成費、売主の利益なども加算して3,999万円で販売する…というスキームが一般的です。


一方、中古戸建を購入してリノベーションしようとすると、そもそもの広い土地付き戸建の価格は3,000万円。建物の広さが120㎡あった場合、フルリノベであれば1,800万円（リノベの平均単価150,000円とした場合）が宅内改装費、これに築年数が古い家であれば外壁や屋根、玄関ドア、断熱などの改修費が500万円程度はかかるので、総額は2,300万円です。消費税を含めると、2,530万円となります。

この結果、中古物件購入費＋リノベ費の合計は5,530万円となる訳です。マイホーム探し相談会に来られた方全員にお伝えしているのですが、戸建を安く買いたいのであれば「建売住宅」が圧倒的なコスパを誇ります。ただし、間取りの自由度はなく、土地サイズも狭いことが弱点です。

どんな商品にもメリットとデメリットがあるように、不動産や建築の世界にもメリットとデメリットがあります。

大切なのは、どんな家を買うかではなく、人生のQ.O.Lを高めること。だからこそわたしたちはぴりの！は、すべてのお客さまに「無理のない予算」を元にした物件選びをご提案しています。