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【about Renovation】 戸建リノベが高額になる理由

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マンションのリノベ工事では、スケルトンベースだと平米単価12~16万円、コストを意識した一般的なリノベーションでも平米単価9~11万円が当社の価格帯です。

つまり、75平米のマンションだとスケルトンベースで1,150万円(消費税含む/以下同)、コストを意識したリノベーションでは825万円が平均値となります。

一方、戸建てリノベを検討中のお客さまに「平均的なリノベ費用」を問われた時に、当社では1,500万円から2,000万円とお答えすることがほとんどです。今回はその理由を考えてみたいと思います。

(1)サイズが大きい

まず、マンションでは75平米くらいのサイズが一般的だとしても、戸建では120平米くらいのお宅も普通です。

そうすると、その広さゆえにスケルトンベースでは1,850万円、コストを意識したリノベだとしても1,320万円が平均値となります。

広い分、構造壁用のボードや床材などの資材が大量に必要なのはもちろん、部屋数が多いので、室内ドア数もマンションと比較すると多く必要です。また、トイレも2台必要など、住宅設備自体の費用もアップします。

(2)断熱や耐震工事が必要

築年数が古い物件だと、耐震数値をアップするための工事や、断熱工事が必要な場合もあります。耐震を補強する場合には、そもそも設計時点で追加費用が発生することも一般的です。

特に築40年を超えるような物件だと基礎部分が傷んでいたり、お風呂の下地部分が湿気や水漏れで強度不足になっていることも珍しくありません。

そういった工事も発生しがちなため、どうしても総額がアップします。

 


 

(3)外壁塗装や外構工事が必要

マンションと比べて、戸建は「修繕金」や「管理費」が不要なので「お得」と思われがちですが、実質的にそんなことはありません。

代表的なコストとしては、外壁塗装や屋根の補修です。塗料の種類によりますが、外壁の場合10年から15年に一度は(美装ではなく、建物を維持するために必要な基礎的メンテナンスとして)塗装が必要です。1回のコストは100~200万円ではあるものの、定期的に大きな費用負担が必要です。

物件購入時、前オーナーが塗装を実施していなかった場合、新オーナーがリノベーションと同時に塗装することがほとんどです。その際に外壁塗装と外構の補修、雨樋などのメンテナンスを実施すると、200万円くらいかかってしまうことは一般的です。

(4)外と接した玄関や窓などの取り替え工事

マンションの場合、外壁面と接したドアや窓は管理規約で交換できませんので、二重窓にする場合は追加設置タイプ(インプラスなど)にされる方がほとんどです。

ところが戸建では、簡単にサッシ枠ごと交換できるので、多くの方が窓をサッシごとペアガラスタイプなどに交換されます。

材料と工事代の合計として、玄関ドアで40万円、勝手口で20万円。一階と二階に窓が15箇所あったとすると、一箇所平均10万円としても合計で150万円。これだけで200万円以上の費用がかかってしまいます。


 

上記に記載した(1)~(4)を全て実施すると、どうしても2,000万円規模になってしまうわけです。

一方、現在パワービルダーさんが作る新築戸建だと、同程度の金額で新築を建てられる可能性もある(現在のお宅の建て替えの場合だと、解体費などが別途かかります)ため、一見すると新築の方が安く見えるかも知れません。

ただし、フルリノベで作るお家は「注文住宅」ですので、ローコスト住宅と比べると仕様や設備のレベルがまったく異なります。一方、設計事務所に依頼したり、大手住宅メーカーで注文住宅仕様にすると、建物の予算だけで4,000万円程度かかることは一般的です。そのため2,000万円と言う予算でも、決して「コスパが悪い」と言うわけではありません。

福岡都市圏では、実際にはマンションがマイホームの中心であり、戸建ては「あまり立地が良くないエリアのローコスト住宅」か、「平均的な世帯年収では手が出ないような高額な物件」に二極化しつつあります。

戸建リノベはその解決に役立つ可能性はありますが、誤解を恐れずに言うと「ローコスト住宅と比べて、安く済む」訳ではありません。一方で、新築の注文住宅と比較すると「コスパに優れたマイホームになる」可能性は十分にあります。

マイホーム探しでもリノベーションでも、戸建には戸建特有のコストがかかります。その特性をしっかり頭に入れた上で、ご自分に合った選択をして頂ければと思います。

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