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【ワンストップで考える_38】固定資産税の仕組み

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マイホームを購入後、毎年発生する費用に「固定資産税」があります。土地や建物といった不動産を購入すると、誰でも負担が必要な税金です。

ちなみに、マイホームを購入したときにかかる税金としては、他に「不動産取得税」もありますが、こちらは取得時に1回のみかかる税金です。一般的な所得の方が、ご自身が住むために購入した「新耐震物件」であれば、かなりの率で取得税は免除となります。


実際の固定資産税額ですが、福岡市内にある人気エリアのファミリー向け新築マンションであれば年間20~30万円ぐらい。中古マンションだと、10万円くらいでしょうか。築古の団地だと、福岡市内でも6万円くらいで済んだりします。一方、新築戸建だと30~40万円くらいで、中古戸建であっても15~20万円くらいが一般的です。

ちなみに、固定資産税は「土地、建物」という2つの種類に分けられます。土地に関しては「人気のある場所」の方が評価額が高いため、当然税金も高くなります。福岡市内でも六本松や学研都市辺りは、ここ数年で大きく固定資産税額が上がりました。つまり、人気が出ると上がるし、人気がなくなると下がるわけです。

一方、建物部分については新築時の評価額がもっとも高く(つまり、税額が高く)、木造戸建であれば27年、マンションであれば45年をかけて徐々に評価額が下がります。つまり、固定資産税も徐々に下がっていく訳です。

固定資産税の計算においてはさまざまなルールがありますが、新築を買われる方に知っておいていただきたいのが「固定資産税の軽減措置」です。新築を販売する会社さんの一部では「新築だと固定資産税が安くなりますよ」とアピールされていますが、正しくは「新築住宅は(物件特性によって)当初3~7年の間、固定資産税の額が基準値の2分の1になる」という制度です。

ですので、確かに新築後数年は安いのですが、その後は「本来の税額に戻る」訳ですから、購入者の感覚としては数年後に2倍程度に値上がりしたように感じられます。


一方で、築40年くらいの中古物件であれば、すでに固定資産税額は下がっているため、よほどの都心部でなければ10万円前後に収まるのではないでしょうか。新築の営業さんの中には「中古には軽減措置がないですよ」と言われる方もおられるようですが、現実的な支払額を考えると中古物件の方が明らかに安く済みます。

もちろん新築には新築の良さがありますが、固定資産税という面から「コスパがいい」のは中古物件であることは間違いないようです。マイホーム購入後、戸建でもマンションでも火災保険と固定資産税は常態的に支払いが必要ですので、資金計画の中ではそれらの支払いについても反映しておくと安心です。

最後に「中古物件をリノベしたら、固定資産税額はアップするのか?」と聞かれることがありますが、現実的にはほぼ考えられません。確かに、大規模リノベで資産性はアップする=価値は上がりますが、その額を正しく評価する制度が税務システム上確立されていないからです。

どんなビジネスでも、セールス=営業スタッフが「良い点」をアピールすることは当然です。しかし、その一方でどんな商品やサービスにも弱点はあります。不動産購入においても、お客さまご自身がきちんと仕組みを理解することが大切であることは間違いありません。

※ 税務の詳しい内容や計算については、法律で税理士や税務署職員しか回答できないと定められています。あくまで、上記は一般的な情報とご承知おきください。

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